国信国际工程咨询集团产业投资研究中心 国信研究院

张子儒

中国公募REITs的诞生，是不动产金融探索道路上的新里程碑。基础设施公募REITs是盘活存量资产、促进投资发展的重大举措，是投融资体制改革的重大创新。迄今为止，我国基础设施公募REITs市场建设稳步推进，为我国经济金融领域重要问题提供了新的解决思路和契机，意义重大。

近期，公募REITs二级市场价格波动持续加大，部分项目跌幅较前期有所扩大，引发了市场的普遍关心。据国信国际工程咨询集团（以下简称国信咨询）产业投资研究中心观察，部分投资者止损离场、部分基础设施项目经营业绩不及预期、投资者交易趋同等或是今年REITs价格连续下行的重要因素。产业投资研究中心认为，二级市场的价格下跌是REITs估值的理性回归，是对底层资产价值的合理反应，我国公募REITs各板块底层资产基本面的发展趋势依旧向好，部分REITs产品已具备长期配置价值，较适合长期持有。

一、REITs的近期市场表现

  自2021年6月7日首批9只公募REITs成立以来，底层基础资产质量和经营模式普遍得到投资者认可，二级市场价格也屡创新高，中证REITs指数在2022年2月达到历史最高1279.76点。截至2023年6月12日，已上市的27只公募REITs发行规模合计超过900亿元。

  今年以来，公募REITs在二级市场价格下跌明显。中证REITs收盘指于6月6日触及历史最低853.45点，较年初跌幅达到18.55%。27只已上市公募REITs中，除今年新上市的2只能源基础设施REITs实现上涨，其他25只今年以来收益全部为负。

图表1 中证REITs指数走势图

资料来源：中证指数

  截至6月6日收盘，全市场REITs产品超半数跌破发行价格。从资产类型来看，目前仅有仓储物流REITs产品全部高于发行价格，其他五类资产类型均有破发，其中7只高速公路REITs全部跌破发行价格，最大跌幅达30.95%（平安广州广河REIT）。截至6月6日收盘，市场上27只公募REITs总市值为823.08亿元人民币，较发行规模908.94亿元下跌9.45%。其中产权REITs市值为344.47亿元，较发行规模上涨 3.75%；特许经营权REITs市值为478.61亿元，较发行规模下跌17.04%。

图表2 已上市公募REITs市场价格表

资料来源：Wind，REITs招募书

二、市场估值理性回归，长期配置价值凸显

价格变动的直接原因是投资者对市场情绪变化的敏锐反应。REITs今年一季度报告业绩不及预期，尤其是部分工业园区REITs租户退租等负面消息，综合引发了部分投资者的恐慌情绪，随后这股情绪蔓延到了二级市场，引领了REITs市场价格的下跌。

国信国际工程咨询集团产业投资研究中心认为，近期市场价格波动的根本原因是公募REITs价值的回归。现阶段我国REITs市场已经逐步从炒作、追求优质资产的独特和稀缺性，回归到资产内在价值的考量。当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。我中心认为，对于二级市场的波动，投资者不应盲目看空。当前公募REITs的整体估值正处于历史低点，是一个更趋理性的位置，也是相对更有利于考虑二级市场投资配置的位置。

REITs收益分为两个部分，一是价格收益，一是派息收益。目前市场上的下跌主要是价格变动带来的负收益，而派息收益却没有明显变动。根据招募说明书预测2023年可供分配现金流情况，目前各REITs的派息率仍然在正常范围内，截至2023年6月9日，不动产权类项目现金流分派率位于3.74%至7.86%之间，特许经营权类项目现金流分派率位于6.51%至11.59%之间。公募REITs适合作为长期的资产配置工具，投资的底层资产是运营相对稳定的优质基础设施项目，且REITs每年需将超过90%的可分配金额向投资者进行派息，可为投资者带来长期较为稳定的投资分红。

三、REITs的市场潜力

  自公募REITs试点以来，监管部门及地方政府陆续出台多项政策以鼓励REITs相关市场的发展。中国证监会债券部主任周小舟于4月25日在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示，做好首批扩募项目发行上市准备工作，推动扩募常态化，支持已上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。证监会主席易会满6月8日在第十四届陆家嘴论坛（2023）上指出，证监会将研究资本市场差异化的制度安排，健全多层次资本市场体系，加大股债融资、并购重组、REITs等产品创新和制度供给，强化大宗商品期货价格影响力，助力打造战略性新兴产业集群，推进产业智能化、绿色化、融合化，引导更多资源集聚到现代化产业体系关键领域。

  资产端方面，对于原始权益人，REITs不仅可以拓展融资渠道、降低负债水平，更能使轻重资产分离、盘活存量资产。在相关政策的指导下，有多家新公募入局REITs市场，今年4月，中金湖北科投光谷REIT、中金山高REIT两单公募REITs正式获批。6月8日证监会官网信息显示，工银瑞信基金上报了工银瑞信河北高速集团高速公路REITs，这是河北省首单基础设施公募REITs项目。

资金端方面，6月2日，博时基金、红土创新基金、中金基金、华安基金四家基金公司发布旗下REITs已完成扩募的公告，公告显示，四只REITs产品合计扩募规模超过50亿元。在公募REITs价格下跌背景下，首批扩募项目依然超额完成募集，让短期资金看到了长期资金的态度，一定程度上给予了投资者更多的信心。此外，部分原始权益人、基金管理人等也陆续加码REITs市场，6月初，中航基金公告对中航京能光伏REIT增持3000万元，建信基金公告将继续增持建信中关村REIT不高于5000万元。此番原始权益人、基金管理人等低位增持护盘行为，彰显了REITs长期投资价值，提振了市场信心。截至6月12日收盘，中证REITs指数较6月6日上涨2.88%，近5日涨幅中，27只已上市REITs中有24只产品涨幅为正，其中建信中关村产业园REIT涨幅接近6%。

图表3 公募REITs近5日市场价格涨幅表

  从市场层面来看，由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着部分基础设施底层资产价值的进一步显现，当前市场调整已使REITs产品的长期配置价值凸显，现金分配率及隐含的投资IRR皆达到较高水平，较其他可比金融产品收益率具有一定安全边际。随着国家相关政策对REITs市场的鼓励和引导，REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，更多的优质资产将为公众投资开放，未来公募REITs将进入加速发展阶段，行而不辍，未来可期！